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城中村改造前期工作招标采购策划总结与实践

甘秀明、陈意、陈子轩

（广州建筑工程监理有限公司，广东，广州）

广州建筑工程监理有限公司自2021年至今，已率先积极参与多个广州市城中村改造及做地方案项目。

根据国务院办公厅印发的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，提出要对普遍存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差、社会治理难等突出问题的城中村进行改造，有效消除各类安全风险隐患，推动城市高质量发展。同时，在2024年2月，广州市人民政府办公厅印发了《关于积极稳步推进城中村改造的实施意见》中明确需要编制城中村改造方案，明确城中村改造方式、改造范围、建设规模、实施计划、建设时序、改造成本、资金平衡等内容。

我公司经过多个项目的经验积累，已经探索总结出一套数据完整的《城中村改造前期工作招标采购策划书》，为后续我市城中村改造项目前期工作招标采购策划提供具有参考价值的技术数据。上述策划书内容如下供大家参考，同时欢迎大家批评指正：

目录
序号	内容	页码
1	城中村改造前期工作招标采购策划封面	1
2	目录	2
3	编制依据	3
4	测算总表	4

编制依据
序号	法规依据
1	广州市国资委关于公开印发《关于加强市属国有企业采购监管的指导意见》的通知
2	中央办公厅国务院办公厅《关于进一步推进国有企业贯彻落实“三重一大”决策制度的意见》
3	广州市国资委关于印发《广州市市属企业合规管理指引（试行）》的通知穗国资法〔2020〕9号
4	《中华人民共和国民法典》
5	参照《中华人民共和国招标投标法》
6	参照《建筑工程设计招标投标管理办法》住建部令【2017】第33号（勘察、设计标是依据）
7	依据《评标委员会和评标办法暂行规定》（勘察、设计标）
8	《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（国办发【2023】25号）
9	《广州市人民政府办公厅关于积极稳步推进城中村改造的实施意见》（穗府办函【2024】16号）

城中村改造综合平衡方案、基础数据调查、改造方案、城市设计咨询等

前期工作费用测算总表

序号	工作内容	用途		范围	片区策划范围（公顷）	出资主体（财政或企业主体）	参照计费依据	招标平台	招标时间
1	综合平衡方案	包括城市更新综合平衡实施模式、路径研究、旧村改造潜力评估、土地开发潜力评估、综合改造方案、试点项目初步方案。为后续城中村改造方案提供规划数据。				企业主体	参照《广东省城市规划收费标准的建议》（2003年）第十二条“控制性详细规划”收费标准（城市一般地区3500元/公顷）；结合市场价下浮30%	广州交易集团有限公司（广州公共资源交易中心）网站（网址：http://www.gzggzy.cn）、中国招标投标公共服务平台（网址：http：//www.cebpubservice.com）	按照20个日历天备标时间
2	实施包项目数据调查与方案编制	基础数据调查（含入户测量及核查）	经区人民政府最终确认的基础数据调查结果，作为城中村改造方案编制基础。			企业主体	根据《广州市旧村成本核算办法》，片区策划土地等数据调查费用 49.22万元/平方公里，户外房屋测绘费用42.58 万元/平方公里；实施方案土地等数据调查费用49.22万元/平方公里（用地面积），房产测绘Ⅲ 类费用为 2.72 元/平方米（建筑面积）,最终费用以实际工作量据实结算。	广州交易集团有限公司（广州公共资源交易中心）网站（网址：http://www.gzggzy.cn）、中国招标投标公共服务平台（网址：http：//www.cebpubservice.com）	按照20个日历天备标时间
		土地勘界调查	经区人民政府最终确认的基础数据调查结果，作为城中村改造方案编制基础。			企业主体	根据《广州市旧村成本核算办法》，1.按照《关于印发<测绘工程产品价格> 和<测绘工程产品困难类别细则>的通知》（国测财字〔2002〕3 号），1:500 地籍界线测绘Ⅲ类收费标准为 372196.76 元/平方公里。 2.按照《关于印发<测绘工程产品价格> 和<测绘工程产品困难类别细则>的通知》（国测财字〔2002〕3 号），E 级控制点 II 类收费标准为 2553 元/点。 3.按照《关于印发<测绘工程产品价格> 和<测绘工程产品困难类别细则>的通知》（国测财字〔2002〕3 号），建筑用地拨地定桩 2594.32 元/组，每组 4 个点，最终费用以实际工作量据实结算。	广州交易集团有限公司（广州公共资源交易中心）网站（网址：http://www.gzggzy.cn）、中国招标投标公共服务平台（网址：http：//www.cebpubservice.com）	按照20个日历天备标时间
		改造方案	本工作包含控制性详细规划、资金平衡方案。报市城中村改造建设指挥部会议进行决策，通过后报市人民政府审定，由市住房城乡建设局出具改造方案批复。			企业主体	根据《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗建规字〔2019〕13号），改造方案单价按3万/公顷。	广州交易集团有限公司（广州公共资源交易中心）网站（网址：http://www.gzggzy.cn）、中国招标投标公共服务平台（网址：http：//www.cebpubservice.com）	按照20个日历天备标时间
		城市设计咨询	配合城中村改造方案实施的设计规划。			企业主体	参照《广东省城市规划收费标准的建议》（2003年）第十四条“城市设计”收费标准（按控规收费标准60%）；城市研究范围A公顷，费用为：AX0.35X0.6= 万元	广州交易集团有限公司（广州公共资源交易中心）网站（网址：http://www.gzggzy.cn）、中国招标投标公共服务平台（网址：http：//www.cebpubservice.com）	按照20个日历天备标时间
		专项规划及专题评估费用	专项规划构成完整城中村改造方案（包含单元详细规划）	综合交通规划		企业主体	参照《广东省城市规划收费标准的建议》（2003年）第十二条“控制性详细规划”收费标准（城市一般地区3500元/公顷）；工作范围总研究面积约B公顷，结合市场价下浮50%，故费用3500XBX0.5= 万元	广州交易集团有限公司（广州公共资源交易中心）网站（网址：http://www.gzggzy.cn）、中国招标投标公共服务平台（网址：http：//www.cebpubservice.com）	按照20个日历天备标时间
			专项规划构成完整城中村改造方案	产业发展规划		企业主体	参照《广东省城市规划收费标准的建议》（2003年）第十二条“控制性详细规划”收费标准（城市一般地区3500元/公顷）；工作范围总研究面积约C公顷，结合市场价下浮50%，故费用3500XCX0.5= 万元
			专题评估构成完整城中村改造方案	交通影响评估		企业主体	参照《广东省城市规划收费标准的建议》（2003年）专题研究费用标准（大城市30万元/个）。工作共涉及D条村，暂按各出一份评估，预估费用30XD= 万元。
			专题评估构成完整城中村改造方案	环境影响评估		企业主体	参照《广东省城市规划收费标准的建议》（2003年）专题研究费用标准（大城市30万元/个）。工作共涉及D条村，各出一份评估，预估费用30XD= 万元。
			专题评估构成完整城中村改造方案	历史文化遗产保护评估		企业主体	参照《广东省城市规划收费标准的建议》（2003年）专题研究费用标准（大城市30万元/个）。工作共涉及D条村，各出一份评估，预估费用30XD= 万元。
			专题评估构成完整城中村改造方案	地质评估		企业主体	依据市场报价，参考《工程勘察设计收费标准》《地质调查项目预算标准》等政策计算费用（70.7603万元/平方公里）.
			专题评估构成完整城中村改造方案	市政设施和公建配套设施专项费用评估（含海绵城市）		企业主体	涉及道路交通、竖向、给水、排水、电力、通信、燃气、环卫、河涌整治、海绵城市等十类市政工程评估，前七类专项主要参照《广东省城市规划收费标准的建议》（行业指导价）取费，后三类参照市政公用设施规划最低标准。分两个实施片区成果，总费用计算如下：（42+28+28+42+20+20+20+20+20+20）×2=520万元。
			专题评估构成完整城中村改造方案	树木保护专章		企业主体	参照《广东省城市规划收费标准的建议》（2003年）专题研究费用标准（大城市30万元/个）。工作共涉及D条村，各出一份评估，预估费用30XD= 万元。
			专题评估构成完整城中村改造方案	社会风险稳定评估		企业主体	参照《广东省城市规划收费标准的建议》（2003年）专题研究费用标准（大城市30万元/个）。工作共涉及D条村，各出一份评估，预估费用30XD= 万元。
				小计
3	征地拆迁前期咨询服务	通过派驻专业人员提供技术服务，以期解决征拆与用地工作相关问题				企业主体	按照税前收入9-14万/年/人定岗	广州交易集团有限公司（广州公共资源交易中心）网（网址：http://www.gzggzy.cn）和中国招标投标公共服务平台（网址：http://www.cebpubservice.com/）	按照20个日历天备标时间
4	法律顾问服务	解决城中村改造征地拆迁等法律事务工作				企业主体	暂按20法律顾问服务万元/年计算	可以采用邀请招标或者择优竞价方式	按照3至5个日历天备标时间
5	项目建议书	项目立项前置所需资料				企业主体	建议参考《关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》（粤价〔2000〕8号）与《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格〔1999〕1283号）中的相关标准	可以采用邀请招标或者择优竞价方式	按照3至5个日历天备标时间
6	可行性研究报告	项目立项前置所需资料				企业主体	建议参考《关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》（粤价〔2000〕8号）与《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格〔1999〕1283号）中的相关标准	可以采用邀请招标或者择优竞价方式	按照3至5个日历天备标时间
7	城中村改造深化方案	城中村改造项目立项配合相关实施资料				企业主体	建议参考可行性研究报告编制收费乘以60%	可以采用邀请招标或者择优竞价方式	按照3至5个日历天备标时间
8	节能评估费	项目立项前置所需资料				企业主体	参考《关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》（粤价〔2000〕8号）与《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格〔1999〕1283号）中的相关标准	可以采用邀请招标或者择优竞价方式	按照3至5个日历天备标时间
9	地下管线探测	项目前期工作				企业主体	计价格[2002]10 号	可以采用邀请招标或者择优竞价方式	按照3至5个日历天备标时间
10	水土保持方案编制	项目前期报建工作				企业主体	建标[2007]164 号	可以采用邀请招标或者择优竞价方式	按照3至5个日历天备标时间
11	水土保持工程监测	项目前期报建工作				企业主体	建标[2007]164 号	可以采用邀请招标或者择优竞价方式	按照3至5个日历天备标时间
12	水土保持工程竣工验收技术评估费	项目前期报建工作				企业主体	建标[2007]164 号	可以采用邀请招标或者择优竞价方式	按照3至5个日历天备标时间
13	土壤污染状况调查费	项目前期工作				企业主体	粤建检协[2015]8号文	可以采用邀请招标或者择优竞价方式	按照3至5个日历天备标时间
14	勘察设计费	施工图设计前期工作				企业主体	计价格[2002]10 号	广州交易集团有限公司（广州公共资源交易中心）网（网址：http://www.gzggzy.cn）、广东省招标投标监管网（网址：https://www.gdzwfw.gov.cn/ztbjg-portal/#/index）和中国招标投标公共服务平台（网址：http://www.cebpubservice.com/）	按照20个日历天备标时间
15	施工图技术审查费	施工图设计前期工作				企业主体	粤建函[2004]353 号	如超过100万需要在广州交易集团有限公司（广州公共资源交易中心）网（网址：http://www.gzggzy.cn）和中国招标投标公共服务平台（网址：http://www.cebpubservice.com/）	按照20个日历天备标时间
16	场地准备及临时设施费	项目前期实施工作				企业主体	建标[2007]164 号	可以采用邀请招标或者择优竞价方式	按照3至5个日历天备标时间
17	工程保险费	项目前期准备工作				企业主体	粤建市[2013]131 号	如超过100万需要在广州交易集团有限公司（广州公共资源交易中心）网（网址：http://www.gzggzy.cn）和中国招标投标公共服务平台（网址：http://www.cebpubservice.com/）	按照20个日历天备标时间
18	检验监测费	项目前期准备工作				企业主体	穗建造价[2019]38 号	如超过100万需要在广州交易集团有限公司（广州公共资源交易中心）网（网址：http://www.gzggzy.cn）和中国招标投标公共服务平台（网址：http://www.cebpubservice.com/）	按照20个日历天备标时间
19	总平面方案技术审查、单体报建技术审查与方案优化提升	项目前期准备工作				企业主体	粤建函[2004]353 号	可以采用邀请招标或者择优竞价方式	按照3至5个日历天备标时间
20	规划放线测量（含建筑物、市政道路）	项目前期准备工作				企业主体	计价格[2002]10 号	可以采用邀请招标或者择优竞价方式	按照3至5个日历天备标时间
21	白蚁防治工程	项目前期准备工作				企业主体	粤价[2002]370 号	可以采用邀请招标或者择优竞价方式	按照3至5个日历天备标时间
22	人防测量	项目前期准备工作				企业主体	《关于印发<测绘工程产品价格> 和<测绘工程产品困难类别细则>的通知》（国测财字〔2002〕3 号）	可以采用邀请招标或者择优竞价方式	按照3至5个日历天备标时间
23	规划条件核实测量（含建筑物、市政道路）	项目前期准备工作				企业主体	计价格[2002]10 号	可以采用邀请招标或者择优竞价方式	按照3至5个日历天备标时间
24	规划条件核实技术审查	项目前期准备工作				企业主体	计价格[2002]10 号	可以采用邀请招标或者择优竞价方式	按照3至5个日历天备标时间
25	用地报批组卷	项目前期准备工作				企业主体	用地报批单价参考《工程勘察服务成本要素信息（2022）版》（中设协字[2022]52号）中人工成本。	可以采用邀请招标或者择优竞价方式	按照3至5个日历天备标时间
26	土地价值评估	项目前期准备工作				企业主体	《国家计委、国家土地管理局关于土地价格评估收费的通知》（计价格［1994］2017号）	可以采用邀请招标或者择优竞价方式	按照3至5个日历天备标时间
总费用

结语

2023年7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。会议指出，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设进行结合。通过城中村改造综合推动全域土地综合整治、城乡融合发展、违法建设治理与连片改造相结合等多项工作，其经济效益、产业效益、生态效益、示范效益和历史文化效益尤为明显，对城市更新及城中村改造整体推进有着里程碑意义。